Fristlose Kündigung und Mietminderung bei falscher Wohnungsgröße

Wenn die Wohnungsgröße mehr als 10% kleiner ist, als mietvertraglich vereinbart, kann die Miete gemindert und das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden.

Viele Mieter in Deutschland zahlen zu viel Miete, weil ihre Wohnung kleiner ist, als mietvertraglich vereinbart. Grund für die falsche Wohnflächenangabe kann neben bewusster Täuschung auch Unwissenheit des Vermieters sein, der Angaben aus Bauplänen übernimmt und nicht berücksichtigt, dass es zwischen Planung und Umsetzung zu erheblichen Abweichungen kommen kann. Ferner bestehen Missverständnisse, wie die Wohnfläche zu messen ist.

Für Mieter gilt: Ist die Wohnfläche um mindestens 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, haben Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs, unabhängig davon, ob der Vermieter bewusst getäuscht hat oder selbst unwissend war, Anspruch auf Mietminderung und rückwirkenden Schadenersatz; d.h. nicht nur die zukünftige Miete kann herabgesetzt, sondern sogar für die Vergangenheit überzahlte Miete zurückverlangt werden. Dies gilt auch, wenn die Fläche im Mietvertrag mit der Angabe „ca.“ versehen ist. Werden auch die Nebenkosten auf Grundlage der Fläche errechnet, sind auch hier Korrekturen notwendig.

Fehlen Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag, so können auch Angaben im Vorfeld des Vertragsschlusses, etwa in Wohnungsanzeigen im Einzelfall eine verbindliche Vereinbarung einer Wohnfläche begründen.

Doch wie wird die Wohnfläche richtig berechnet? Nach der seit 01.01.2004 geltenden 2. Wohnflächenverordnung gehören zur Wohnfläche alle Räume, auch Flure und Bad, nicht jedoch Keller, Abstell-, Waschräume und Garagen. Die Fläche unterhalb von Dachschrägen wird bei einer Höhe von mindestens 2 Metern voll angerechnet, zwischen 1 m und 1,99 m zur Hälfte und unter 1 Meter gar nicht. Die Fläche von unbeheizbaren Wintergärten zählt zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte. Die exakte Fläche kann nur von einem Sachverständigen vorgenommen werden.

Mietern, die Zweifel an der Richtigkeit einer vereinbarten Wohnfläche haben, empfehle ich, zunächst selbst die Fläche nachzumessen. Ergibt die eigene Flächenberechnung, dass die Wohnung deutlich kleiner ist, als vom Vermieter versprochen, ist es sinnvoll, mit einem Rechtsanwalt abzuklären, ob und in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann und ob ein Sachverständiger mit der genauen Flächenberechnung beauftragt werden sollte.

Neben dem Recht zur Mietminderung kann bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden (BGH VIII ZR 142/08).