Führt ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums durch, kommt die Erstattung der hierfür angefallenen Kosten nur dann in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden

BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14

In dem zu entscheidenden Fall führte ein Wohnungseigentümer eine Sanierung der Kellersohle im Bereich der Souterrainwohnung durch. Hierfür begehrte die Klägerin Ersatz der Sanierungskosten.

 

Vor Durchführung der Arbeiten beschlossen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich einen von einem Architektenbüro vorgelegten Plan zur Sanierung der Anlage. Die Sanierung der Kellersohle sollte jedoch zunächst zurückgestellt und abgewartet werden, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei. Hintergrund des Abwartens der Eigentümergemeinschaft waren die hohen Kosten dieser Sanierungsmaßnahme.

 

Die Klägerin ließ die Kellersohle ihrer Souterrainwohnung sodann selbst sanieren. Im konkreten Fall sah der Bundesgerichtshof einen Anspruch auf Ersatz der Kosten nicht. Nach § 21, Abs. 2 WEG sei zwar jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Ein Wohnungseigentümer darf jedoch nach Ansicht des Gerichts nur dann tätig werden, wenn er durch Einschaltung des Verwalters die Behebung der Notlage nicht erreichen kann. Ein solches Notgeschäft sah der Bundesgerichtshof im konkreten Fall nicht, da die ergriffenen Maßnahmen weit über eine Notmaßnahme hinausgingen.

 

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes kommt in einem solchen Fall ein Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft in Betracht. Dies allerdings nur dann, wenn die Maßnahme ohnehin von der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen.

 

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes empfiehlt es sich für jeden Eigentümer nicht eigenmächtig tätig zu werden, auch wenn eine Instandhaltungsmaßnahme dringend erforderlich erscheint. Sofern ein Abwarten möglich ist, sollte im Rahmen der Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss zur Durchführung dieser Maßnahme erwirkt werden. Ist ein Abwarten nicht möglich, ist jedem Eigentümer zu empfehlen, zunächst den Verwalter zu kontaktieren. Nur wenn auch ein Tätigwerden des Verwalters ausscheidet, sollte der einzelne Eigentümer eine Notmaßnahme selbst beauftragen und sodann Erstattung der von ihm verauslagten Kosten verlangen.