Häufige Irrtümer im Mietrecht

Im Mietrecht halten sich einige Mythen und Halbwahrheiten hartnäckig. Höchste Zeit um mit den häufigsten Irrtümern aufzuräumen.

Kündigung per Email ist möglich: Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss schriftlich erfolgen. Schriftlich bedeutet hierbei mit persönlicher Original – Unterschrift. Eine wirksame Kündigung kann daher nicht per Email ausgesprochen werden, selbst dann nicht, wenn das Schreiben ausgedruckt, unterschrieben und eingescannt wird.

Der Vermieter muss alle Mieter gleich behandeln: Einen Gleichheitsgrundsatz im Mietrecht gibt es nicht. Der Vermieter darf beispielsweise von einer Mietpartei eine höhere Miete für eine vergleichbare Wohnung verlangen oder einer Mietpartei die Untervermietung erlauben und allen anderen nicht. Rechtlich ist das nicht zu beanstanden.

„Tierverbot" bedeutet, dass alle Haustiere tabu sind: Eher das Gegenteil ist der Fall – Steht in einem Mietvertrag ein uneingeschränktes Verbot jeder Tierhaltung, ist diese Klausel nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Andernfalls dürfte der Mieter nicht einmal kleine Haustiere wie Wellensittiche oder Goldhamster halten. Die Haltung solcher kann Kleintiere darf in einem Mietvertragsformular nicht ausgeschlossen werden.

Die bei Mietvertragsabschluss vereinbarte „Warmmiete“ beinhaltet die voraussichtlichen Betriebskosten: Bei Abschluss des Mietvertrages freut sich jeder Mieter über eine besonders günstige Miete. Häufig kommt jedoch mit der ersten Betriebskostenabrechnung das böse Erwachen, wenn sich herausstellt, dass die in der Gesamtmiete enthaltenen Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen waren. Entscheidend für die Frage, ob eine Miete günstig ist, ist daher nicht, was ein Vermieter als Gesamtmiete angibt, sondern wieviel Kaltmiete und wieviel Betriebskostenvorauszahlungen in dieser enthalten sind. Wird für z.B. für eine 60 qm Wohnung eine Miete inkl. Betriebskosten in Höhe von Euro 500,00 verlangt, so macht es einen Unterschied, ob dies Euro 300,00 Kaltmiete + Euro 200,00 Betriebskosten sind oder Euro 400,00 + Euro 100,00. In letzterem Fall wird die Vorauszahlung nicht ausreichend sein.

Vor Abschluss des Mietvertrages sollten sich Mieter daher klar machen, wie hoch die neben der Kaltmiete zu zahlenden Vorauszahlungen sind und dass Vorauszahlungen nicht ausreichend sein müssen. Am besten vor Abschluss des Mietvertrages nach den tatsächlichen Betriebskosten der vergangenen Jahre fragen.

Mehrere Mieter können nur gemeinsam kündigen: Wird ein Mietvertrag von mehreren Mietern unterzeichnet, dann kann dieser auch nur von allen gemeinsam gekündigt werden. Gleichgültig, ob Lebens- oder Wohngemeinschaft, ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht wirksam beenden und kündigen. Selbst nach einem Auszug bliebe er im Verhältnis zu seinem Vermieter für Mietzahlungen weiter mit verantwortlich. Stimmen alle Mietvertragsparteien zu, dass ein Mieter aus dem Vertrag entlassen wird, ist dies selbstverständlich möglich.

Eine Party im Jahr erlaubt: Seit langem hält sich dieses Gerücht. Richtig ist aber, dass grundsätzlich immer die Nachtruhe einzuhalten ist, und zwar von 22 bis 6 Uhr. Musik und Gespräche darf es in dieser Zeit eigentlich nur in Zimmerlautstärke geben.

Der Vermieter kann Untermieter verbieten: Der Vermieter kann sich nicht grundsätzlich sperren, muss aber informiert werden, wenn außer den im Mietvertrag genannten Personen weitere Bewohner einziehen wollen. Sind das z. B. Geschwister oder der Lebenspartner des Mieters, darf er seine Zustimmung nicht verweigern. Wird nicht nur eine weitere Person in der Wohnung mit aufgenommen, sondern gänzlich an einen Dritten überlassen, kann ebenfalls ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, z.B. wenn der Mieter die Wohnung wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts für diese Zeit untervermietet.

Mietminderung muss man vom Vermieter genehmigen lassen: Eine Mietminderung muss nicht beim Vermieter “angemeldet” oder “beantragt” werden. Es ist vielmehr ein Recht, das jedem Mieter zusteht, ganz gleich was im Mietvertrag steht: Liegt ein erheblicher Mangel vor, darf man weniger Miete zahlen. Wichtig ist aber, dass der Mangel schriftlich angezeigt wird, denn der Vermieter muss natürlich die Möglichkeit haben, Abhilfe zu schaffen. Geltend machen kann man die Mietminderung ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter Kenntnis von dem entsprechenden Mangel hat. Unerheblich ist außerdem, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist. Auch bei Lärm von einer benachbarten Großbaustelle darf die Miete gekürzt werden.