Neue Urteile des BGH zur Kündigung eines Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs

Der Bundesgerichtshof hat sich in mehreren Entscheidungen erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters kündigen kann.

BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15:

In diesem Fall kam ein Mieter unverschuldet mit mehreren Monatsmieten in Verzug, nachdem das Finanzamt unberechtigte Forderungen beim Mieter eintrieb. Daraufhin kündigte der Vermieter außerordentlich fristlos, hilfsweise unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Der Mieter beglich daraufhin die Mietschulden vollständig. Bei einer solchen Zahlung innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit einer Räumungsklage wird eine fristlose Kündigung nachträglich unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der BGH entschied in seinem Urteil vom 20.07.2016, dass dies für eine ordentliche Kündigung, d. h. eine solche unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht grundsätzlich gilt.

Zwar sei eine ordentliche Kündigung nur dann möglich, wenn den Mieter ein Verschulden trifft. Ein solches wird jedoch vermutet. Es sei daher Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er unverschuldet in eine unvorhersehbare wirtschaftliche Notlage geraten ist. Hierbei muss der Mieter seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legen und nachweisen, dass eine Leistungsfähigkeit gegeben war. Nur dann, wenn dem Mieter der Beweis gelingt, dass ihn keinerlei Verschulden trifft, ist auch eine Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist unwirksam.

 

 

 

 

BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15:

In einem weiteren Fall stellte der BGH die Voraussetzungen für eine außerordentlich fristlose Kündigung gegen Zahlungsverzug klar.

Hiernach bedarf es zunächst eines Mietrückstands von zwei Monatsmieten. Ist dies der Fall, kann der Vertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden. Es kommt hierbei nicht darauf an, dass dieser Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung in voller Höhe noch besteht. Ein kündbarer Vertrag bleibt hierbei kündbar.

Dann jedoch, wenn vor Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter der gesamte Mietrückstand beglichen wurde, besteht kein Kündigungsrecht mehr.

Ist eine wirksame Kündigung ausgesprochen, so besteht für einen Mieter innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren einmalig die Möglichkeit, durch vollständige Zahlung die Kündigung nachträglich unwirksam zu machen. Auch hierbei ist Voraussetzung, dass sämtliche Mieten ausgeglichen werden.

 

 

BGH, Urteil vom, 13.07.2016 – VIII 296/15:

In dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass es für das Recht eines Vermieters zum Ausspruch einer außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine zeitliche Beschränkung gibt. Im konkreten Fall erfolgte die Kündigung erst sieben Monate nachdem der Mieter in Zahlungsverzug geraten war. Anders als bei sonstigen Dauerschuldverhältnissen müsse bei Mietverhältnissen eine Kündigung aus wichtigem Grund nicht in „angemessener Frist“ erfolgen.