Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf immer der Schriftform. Schriftlich bedeutet eigenhändig unterschrieben. EIne Kündigung per Email ist daher unwirksam.

Vor Ausspruch der Kündigung ist zunächst zu klären,wer Mietvertragspartei ist, da das Kündigungsschreiben von allen Mietern oder Vermietern unterzeichnet werden muss. Die Kündigung ist auch an alle Beteiligten der Vertragspartei zu richten, wenn eine Personenmehrheit besteht.

Häufig stellt sich die Frage, wie und mit welcher Frist ein Mietvertrag gekündigt werden kann oder ob die Verteidigung gegen eine Kündigung vielversprechend erscheint.

Ordentliche Kündigung

Bei ordentlichen Kündigungen, d.h. Kündigungen unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist stellt sich regelmäßig die Frage nach der Dauer der Kündigungsfrist, aber auch die Frage, ob ein beidseitiger Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit vereinbart wurde. Nach aktueller Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes kann für eine Dauer von bis zu 4 Jahren beidseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet werden. Eine Kündigung ist daher in diesem Fall nur möglich, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt.

Für Vermieter ist das Recht zur ordentlichen Kündigung aus Gründen des Mieterschutzes vom Gesetzgeber stark eingeschränkt. Während ein Mieter ohne Begründung stets mit einer 3monatigen Kündigungsfrist das Mietverhältnis beenden kann, besteht für den Vermieter nur das Recht, bei Eigenbedarf oder zum Zwecke der Verwertung des Hauses das Mietverhältnis zu beenden. Bereits im Kündigungsschreiben muss die Kündigung daher ausreichend begründet werden, andernfalls ist die Kündigung aus mangels Begründung unwirksam.

Bei Eigenbedarfskündigungen muss z.B. genau bezeichnet sein, für wen Eigenbedarf besteht (für den Vermieter selbst oder einen nahen Angehörigen), wie die bisherige Wohnsituation dieser Person ist etc.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung

Eine solche außerordentliche Kündigung ist möglich bei gravierenden Vertragsverletzungen der anderen Partei oder bei gravierenden Mängeln der Mietsache. Typische Gründe für außerordentliche Kündigungen eines Mietverhältnisses sind:

  • Zahlungsverzug des Mieters
  • Gravierende Mängel der Mietsache, insbesondere bei Gesundheitsgefährdung durch Schimmel, Asbest etc.
  • Ein Zerrüttetes Verhältnis z.B. bei Beleidigungen, Körperverletzungen durch dir Vertragspartei
  • unpünktliche Mietzahlungen

Die Frage, ob eine Vertragsverletzung der Gegenseite oder ein Mangel der Mietsache zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung ausreicht, ist stets im EInzelfall zu prüfen.

Auch bei außerordentlich fristlosen Kündigungen gilt, dass diese ausreichend begründet werden müssen. Der Kündigungsgrund ist genau zu bezeichnen.

Eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug kann u.U. nach Ausspruch der Kündigung durch vollständige Zahlung des Mietrückstandes nachträglich unwirksam werden.